【東京都】板橋区の不動産
高額売却・高額買取の専門家 （株）住宅一家へお任せ下さい
ご所有不動産を１円でも高く、早期売却するために経験豊富な営業マンと共に『プロ目線の不動産売却方法』をお伝えします。
東京都板橋区の住所
武蔵野台地の北端と東京低地の境目にあたり、概ね北部は低地、南部は台地となっています。北で荒川、北西で白子川によって埼玉県と接する。荒川に近い北部では、新河岸川が西から東に流れる。南部では石神井川が西から東に横切っており、区内は東京の市街地で、住宅地・商業地のほか、北部には工場が多いエリアです。
武蔵野台地と荒川低地の境をなす崖線が、小豆沢 - 志村 - 中台 - 西台 - 赤塚にかけて区の中央部をほぼ東西に貫き、付近は高低差に富み、坂道が多く作られている。前野町・中台・西台地区では、若木通りを尾根筋とする形で、すりばち状の谷戸（やと）地形が見られ、かつては、各所で地下水が湧き出ており、薬師の泉（小豆沢3丁目）、出井の泉跡（泉町）などにその名残が見られる。また、見次公園（前野町4丁目）の池は、自然の湧水によって形成されたものです。
不動産会社に相談する前に明確化すべき２選
不動産会社に相談する前には、できるだけ多くの情報を収集すると同時に、明確化しておくべき2つのポイントがありますのでご紹介いたします。
①売却のきっかけとなった理由や価格・引渡し時期などの希望条件
理由や条件を明確にすることで、取引のイメージをはっきりさせることができます。
不動産の売却の際には、決断を迫られることが増え、迷いが生じる場面も出てきます。最初に売却理由や希望条件を明確にしておくと、迷った時にぶれることなく、取引を進めることができます。
〇売却理由の例
● 子供の成長や独立、転勤など、家族構成や生活の変化による住み換え
● 親の所有する不動産を相続したが、住む予定がないため
● まとまった資金が必要なため
〇希望条件の例
● 希望売却金額･･･売却金額によって、買換え物件の価格や資金計画が決まる
● 売却までの期限･･･期限によって、売却活動をいつから始めるかが決まる
また、売却前に上記をきちんと考えることが大切な理由のひとつが、本当に物件を売却する必要があるか判断できるという点です。 物件の立地条件などによっては、賃貸物件として貸し出すことで、定期的な収入元になる可能性もあります。 また、売却はもちろん収益物件にもせず、リフォームや建て替えなどを行い、自分で住み続けることを選択した方もいます。
②物件相場や売却のタイミング
土地や建物物件の売却相場を調べるには弊社へご相談ください。また他にも手軽な方法として、各種物件情報サイト（アットホーム・ＳＵＵＭＯ・ＨＯＭＥ‘Ｓなど）からの調査です。不動産会社の物件情報サイトでは、売却予定の物件と似た条件の物件が今いくらで売り出しされているか簡単に調べられます。 似た条件の物件とは、「最寄駅」「最寄駅からの距離」「面積」「間取」「築年数」がほぼ同じである物件を指します。
しかし、上記５つの条件がすべて同じ物件は多くありません。面積が条件からはずれる場合は、１平米当たりの「平米単価」や１坪当たりの「坪単価」で比較することができます。
売却相場を調べる際に注意しておきたいのは、「物件情報サイトに載っている価格は売り出し価格であり、実際の成約価格ではない」ということです。 実際の成約価格が見られるのは、「不動産取引価格情報検索」という国土交通省のサイトです。
地価情報が知りたい場合は、国土交通省の「地価公示」や、都道府県の「地価調査」などの公式サイトの価格を参考にすると良いでしょう。
不動産をできるだけ好条件で売却するためには、売却に最適なタイミングがあります。タイミングによって、売却価格が大きく変わることは十分考えられます。最適なタイミングの見計らい方について解説します。
高く売りやすいタイミングは、相場が上がっているときです。理想的な売買は、相場が底値のときに買って、上がり切った時点で売ることです。しかし、相場の変動を見極めるのはプロでも難しいものです。また買い換えの場合は、購入物件の相場が上がっていることにも考慮が必要です。
季節によるタイミングでいえば、年度末である１～３月が売りやすい時期です。日本では、年度の変わり目の４月までの引っ越しを検討する人が多いためです。
しかし、その時期は売りに出される物件も増えます。その上、新築マンションの引渡しも3月末が多いため、周辺の相場が一時的に下がることもあるため、周辺の建築状況にも注意が必要です。
一般市場での『売却方法』３選
①一般媒介
一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者（売主）が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいいます。
依頼者は、１業者のみに限定することなく多数の業者へ媒介を依頼することができます。また、自ら取引相手(顧客)を探して売買を結ぶこともできます。この契約には、当初依頼した業者に対して、重複して依頼した他の業者に関して、明示する義務があるもの(明示型)と、明示する義務のないもの(非明示型)とがあります。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者に対して独占的にその取引の媒介業務を行うことはできませんが、業者間で物件情報を共有することで、物件を探している顧客に対しては、幅広い情報の中から紹介できるというメリットがあります。
②専任媒介
専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者（売主）が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約をいいます。
ただし、依頼者は自分で取引相手(顧客)を探して取引することは可能です。
一般媒介契約の場合と異なり、他の業者に取引を横取りされる可能性はありません。そのため、営業努力が無駄になる確率は低く、それだけ積極的な努力が期待できます。専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を媒介契約締結日から7日以内に行い、登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。また、業務処理の状況の報告を2週間に1回以上行う必要があります。
③専属専任媒介
専属専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者（売主）が、他の宅建業者に重複して依頼することができないと同時に、依頼した宅建業者が紹介する相手(顧客)以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。いわば、依頼した業者に全面的に任せるものです。
依頼を受けた業者にとっては、他の業者による横取りの心配がなく、依頼者が自分で取引相手を見つけてしまう可能性もないので、努力が無駄になることはなくなります。それだけ積極的な努力が期待できます。専属専任媒介契約を結んだ宅建業者は、指定流通機構への物件登録を、媒介契約締結の日から5日以内に行い、業務処理状況の報告も、1週間に1回以上行わなければなりません。他の媒介契約に比べて、より丁寧な業務が要求されています。
簡単に売却相談 匿名チャット査定
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連絡先など情報を登録せずにホームページ内の（チャット）で全て完結します。
－ご相談方法－
1.フォームより物件情報を入力 売却したい不動産情報を入力します。ご利用はすべて無料です。
2.ヒアリング （株）住宅一家の担当者からお電話もしくはメールにて、詳しいご希望や状況についてお伺いいたします。
3.売却査定及び物件調査
実際にお部屋等を見させていただき、売却査定をさせていただきます。
法令や近隣関係に関することを丁寧に調査致します。
4.査定結果を報告・交渉
査定額などから実際に売却を進めるかをご検討ください。
5.媒介契約の準備 契約前に細かな条件調整を行います。
6.売却活動開始 売却条件で売却活動開始となります。
ここからが弊社の腕の見せ所となります。
次のような場合は初めから『買取』を考えるのもアリ
不動産買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることです。不動産を売却する場合は、不動産会社に間に入ってもらって買主を探す「仲介」が一般的ですが、築年数が古く損傷が激しい物件など、市場に流通しても一般の買い手がつかないような場合は、「業者買取」が売却後のリスクも少なく売却資金は確実となります。
不動産売却または高額買取をご検討の際は、ぜひ（株）住宅一家へご相談下さい。
◎不動産会社に仲介を依頼して半年以上売れない不動産
不動産会社に仲介を依頼しているにもかかわらず、半年以上売れない物件は、販売活動を通してそのエリアで不動産の購入を検討されている人には認知されているはず。その後も売却活動を続けるとなると「売れ残り」物件と判断されて、イメージが悪くなり、売却するのがさらに難しくなってしまいます。こうなると、売却価格を値引きする必要も出てきます。値引きを繰り返してどんどん安くなってしまうのなら、早いタイミングで買取を検討した方が良いかもしれません。稀に売り出し物件と遠隔地にある不動産会社に売却依頼をしているケースもありますがこれは論外です。
◎接道義務を満たしていない不動産
接道義務とは、建築基準法上の道路（幅4m以上）に2m以上接していなければならない、ということです。建築基準法で接道義務が設けられている理由は、火災や災害の時に緊急車両が入って作業できるスペースを確保することが目的です。接道義務を満たしていない不動産は、たとえ更地にしても、建物を再建築することはできません。 接道義務を満たしていない、とは次のような例を指します。 ①道路に面していない ②間口（道路に接している部分）が狭い ③間口から続く道路幅が狭い ④土地に接している道路が4m以下 接道義務を満たしていない不動産は、売却することはできるのですが、再建築できないため購入者が少なく、そのまま売却すると価格が大幅に下がってしまいます。隣地を買い取ったり、売却したり、セットバックを行うなどして、再建築できるようにすることもできますが、面倒だという方には、専門業者による買取をおすすめします。
◎心理的瑕疵（自殺や事故など）のある不動産
心理的瑕疵のある不動産も一般の市場での流通はハードルが高くなります。心理的瑕疵とは、不動産取引で買主や借主にとって心理的な抵抗が生じる恐れがあることを指します。事象に対し、買主や売主がどのように感じるかが重要視されるため、明確な基準はないものです。心理瑕疵の例として、いわゆる事故物件が該当しますが、同じ物件内や周辺での事件や事故、また、近くに墓地がある、騒音や悪臭が発生する施設がある、暴力団事務所があるなども含まれます。 このように、特殊事情のある不動産はそのような不動産事情に特化した業者に依頼する方がよりよいでしょう。
◎築年数が古く、立地が悪い不動産
立地が悪く、築年数が古いなどの悪条件が重なると、仲介での売却は難しくなります。売却のために、リフォームやメンテナンスの費用や手間をかけるより、最初から現況渡しで不動産会社に買い取ってもらって、プロの手で商品化してもらった方が最終的にはお得になることもあります。 大幅なメンテナンスやリノベーションを検討する必要がある不動産はリフォーム・リノベーションに特化し不動産会社に依頼する方がよりよいでしょう。
このように不動産としてあまり条件が良くないものや、市場に出しても需要が低い物件をお持ちの方は、仲介で買主を探すよりも不動産買取の方が早く確実な方法だと言えます。
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